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调控之下房企何去何从?融创中国给出最新样本

原标题:调控之下房企何去何从?融创中国给出最新样本 来源:第一财经日报

“融资新规改变了房地产行业的底层逻辑,新形势下,地产行业迎来好公司和头部公司的‘盛世年华’,远不是大家想象的已无发展空间。”在3月12日举行的2020年度业绩会上,融创中国董事局主席孙宏斌直言。

一语惊醒梦中人,但并非所有参赛者都能乘上这股巨浪。自2020年下半年以来,房地产相继迎来融资新规、房贷集中管控、供地制度调整等巨变。孙宏斌认为,在全新的逻辑下,地产界很多企业面临出清。

经过多年试炼,融创则向市场表明,自己已是适应新规则的“好舵手”。2020年,融创营收高达2305.9亿元,归母净利润创历史新高,账面现金超千亿;以“三道红线”标准衡量,融创更是快速降到了“黄档”。

超预期的市场表现,引发多家机构看好融创估值的提升空间。凭借“地产+”多元赛道的加持,融创有望成为具备全面竞争优势、广阔增长空间的标杆房企,在夯实地产主业的同时,与城市共建美好生活。

年报发布前,市场最关心的莫过于,融创能否站到融资新规的安全区间。3月12日,结果揭晓,融创两项指标达到“三道红线”标准,超预期降至“黄档”。

所谓“三道红线”,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍,触线房企的融资将受到严格限制。监管划下红线,意在稳住房企债务增速,严控房地产金融风险。

“房地产的钱占整个金融体系30%以上,加上其他行业用房地产做抵押则达50%以上。如果这个行业不调控,对金融系统影响太大了,也涉及老百姓的幸福感。”孙宏斌认为。

新规流出后,地产行业一片风声鹤唳,融创则更早嗅到风向。早在2019年下半年起,融创便主动执行降杠杆、优化资本结构的战略;2020年继续严控拿地质量和节奏,加速销售、缩减债务,快速优化资本结构。

数据显示,截至2020年底,融创净负债率同比下降76个百分点至96%;非受限现金短债比提升至1.08,较2019年末大幅提升0.51;剔除预收款项后的资产负债率降至78%,较2019年末下降5.6个百分点。

融创成功“降档”的砝码在于加强回款、缩减债务。以现金短债比为例,因年内经营业务现金流入达737.1亿元,期末融创非受限制现金约987.1亿元,比2019年末多出250亿元,短期债务则较同年中期大降34.9%。

与此同时,因借贷总额较2019年末下降约188.3亿、现金余额及权益总额大幅增加,致使其净负债率同比大降76个百分点。管理层表示,最后一项剔除预收款项后的资产负债率指标,会在2022年提前达成。

具体措施上,融创将通过坚持高标准拿地,审慎把握公开市场机会,同时发挥公司在并购、产业合作上的优势获取土地;在财务层面,继续保持均衡稳健,推动资本结构持续优化,加速满足央行的管控要求。

优化资本结构后,融创的融资成本也显著下降,期末新增有息负债加权平均成本较2019年末下降2.1个百分点。融创表示,目前集团营运资金充裕,具有足够的抗风险能力,可支撑未来业务的增长。

2020年,融创合同销售金额5753亿元,稳居行业第四,55个城市销售排名进入前十。其中,杭州销售金额超400亿元,重庆、武汉销售金额超300亿元,17个城市销售金额在100亿~300亿元之间。

地产销售多年来居于行业前列,离不开融创对产品力的精细打造。2020年,围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势,融创在高端精品定位的基础上,升级户型、社区、服务等方面的功能,产品力保持行业领先。

更重要的是,卓越的拿地能力以及对于行业的把握,使得融创能精准踩在城市轮动周期上。高质量的土地储备,确保融创可顺利推货并迅速去化,保持销售稳健增长,进一步释放经营现金流

2020年,融创未停下添粮加仓、未雨绸缪的脚步,融创总土储面积约78%位于一二线城市,平均土地成本4270元/平方米。2021年,融创全年可售货值预计超9000亿,其中超78%位于一二线城市。

保持既定拿地节奏的同时,土地市场新规,则对融创等龙头房企形成新的利好。自然资源部相关负责人表示,今年重点城市要稳定合理增加住宅用地供应,同时对住宅用地集中公告、集中供应。

孙宏斌认为,“两集中”制度的初衷是管政府,意在保证土地市场的透明度,让企业对热点城市供地数量有所预期。“短期内不会造成热点城市土地供应下降,下半年或明年对市场影响可能会比较大。”

市场巨变之际,反而是行业龙头巩固优势的时机。“头部企业每年都保持一定的拿地量,只是会根据出地时间,在时间点分布上有所调整。”孙宏斌称,融创在重点城市有优势,可准确判断项目优劣,拿到合适的地块。

如今,融创58个城市的分公司负责120个城市,可抓住板块轮动的机会;在收并购方面融创有多年经验,能看准市场潜在机会。公开市场、收并购和产业项目多方发力,为融创今年实现最低6400亿销售额奠定基础。

如果说降杠杆、促销售是为守住根基,对“地产+”多元赛道的布局,则是融创基于行业趋势做出的前瞻性选择。

“2021年,地产行业的销售规模有望突破18万亿元,突破20万亿元也只是时间问题。”孙宏斌认为,房地产行业进入了好公司、头部公司的“盛世年华”,好日子刚开始,远不是大家想象的已无发展空间。

但是,要分享这一盛宴,仅靠此前的房开逻辑已行不通。“接下来,地产行业将进入团队执行力、产品质量、‘地产+’等综合实力的比拼年代。”孙宏斌直言,行业全新逻辑下,融创拥有了突出的优势。

以其旗下物管板块为例,2020年11月19日,融创服务(01516.HK)成功登陆港交所,并于2020年录得营业收入46.23亿元,同比大增63.5%;归母净利润6.20亿元,同比大增129.8%,三年复合增长率达152%。

这是融创“地产+”布局蓬勃生命力的缩影。2020年,融创文旅通过开放式经营、主题夜游等经营策略,疫情后业绩得到快速恢复,全年收入约38.8亿元,同比增长36%,管理利润达6.27亿元,同比大增311%。融创文旅业态之一的融创冰雪依托四季运营优势,已完成市场提前卡位,目前布局全国18个城市,规划18个滑雪场,其中7个滑雪场已开业,总接待333万人次。目前,融创已成为国内最大的室内冰雪运营商。

融创文化也在2020年取得长足发展。其间,融创文化不断完善业务布局,坚定超级IP长链运营模式,围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容制作。

“公司到了这个阶段,规模和增长不是最重要的,未来要的是整体综合竞争力。”融创中国行政总裁汪孟德说。融创将坚持以地产开发为核心主业,提升“地产 +”业务竞争优势,成长为具备广阔增长空间的优质房企。

(文章来源:第一财经日报)

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